Zmluva o nájme bytu
Teoretické vymedzenie a právna úprava zmluvy
Zmluvný vzťah, na základe ktorého prenecháva prenajímateľ byt, ktorý je v jeho vlastníctve, do užívania nájomcovi na dohodnutý čas a nájomca sa zaväzuje zaplatiť mu za takto poskytnuté právo užívania bytu dohodnutú odplatu. Právna úprava nájmu bytu je obsiahnutá v ustanoveniach § 685 až 716 Občianskeho zákonníka v platnom znení. Niektoré otázky nájmu bytu sú podrobnejšie upravené vo vykonávajúcich predpisoch a iných právnych predpisoch. Zmluva o nájme bytu vyžaduje písomnú formu pod sankciou jej neplatnosti. Zákon však nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy a pokiaľ teda nebola uzavretá písomne, ust. § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka ukladá povinnosť vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu.
Náležitosti zmluvy o nájme bytu
Zmluva o nájme bytu by mala obsahovať najmä:
Presné označenie zmluvných strán s uvedením:
- u fyzických osôb: mena a priezviska, dátumu narodenia, bydliska
- u fyzických osôb - podnikateľov: mena a priezviska, obchodné meno, miesto podnikania, názov verejného registra a miesto zápisu vo verejnom registri, kde sú registrované, prípadne označenie, že vystupujú ako účastníci združenia, meno zástupcu, pokiaľ podnikateľ nekoná osobne
- a u právnických osôb: obchodného mena (názvu), IČO, sídla, názov verejného registra a miesto zápisu vo verejnom registri, kde sú registrované, meno štatutárneho zástupcu alebo fyzickej osoby poverenej konať za osobu
Prenajímateľom môže byť vlastník domu, v ktorom sa byt nachádza, alebo aj vlastník bytu. Môže to byť tak fyzická osoba, ako aj právnická osoba - napr. bytové družstvo, mesto, obec a pod. Nájomcom môže byť len fyzická osoba.
- presný opis bytu, ktorý je predmetom nájmu, spoločných priestorov a zariadenia,
- záväzok prenajímateľa prenechať nájomcovi byt na dočasné užívanie,
- záväzok nájomcu zaplatiť prenajímateľovi odplatu,
- určenie doby, na ktorú bude byt prenechaný do užívania nájomcovi, na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania - na dobu neurčitú
- výšku a splatnosť odplaty (nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom),
- písomná forma, ak nie tak povinnosť vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu
- ako prílohu doklad preukazujúci vlastnícke právo prenajímateľa k bytu (list vlastníctva),
- ako prílohu odovzdávací protokol.
Práva a povinnosti z nájmu bytu
V Občianskom zákonníku sú práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy upravené v § 687 až 695.
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Drobné opravy definuje osobitný právny predpis. Nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej domácnosti, majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu. Zákon daľej upravuje kto platí náklady za opravy bytu, kedy musí nájomca oznámiť prenajímateľovi potrebu opravy bytu, prípadne dobu v ktorej si môže nájomca uplatňovať náhradu za vykonanú opravu, ak ju vykonal sám. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady, čo platí aj opačne. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.
Zánik zmluvy o nájme bytu
Nájom bytu možno skončiť na základe vzájomnej dohody účastníkov nájomného vzťahu alebo výpoveďou. Prenajímateľ môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ustanovených zákonom (§ 711 Občianskeho zákonníka).
Zmluva o nájme bytu